HSB Brf Svaneholm

Den 1/7 2017 fick Sverige en ny elsäkerhetslag,

Det innebär att du som lägenhetsinnehavare har skyldighet att se till att den som utför arbete åt dig har rätt kompetens och behörighet. Du kollar detta på Elsäkerhetsverkets hemsida.Lagen innebär också att fastighetsägare har större ansvar att regelbundet kontrollera och förebygga fastighetens risker och olägenheter för boendes hälsa.Det har även kommit till vår kännedom att det finns lägenheter med elinstallationer som inte är gjorda av behöriga elektriker och därmed inte godkända och säkra.Vi har därför beslutat att genomföra en status- och elsäkerhetskontroll.Detta innebär att en besiktningsman kommer att besöka varje lägenhet.Han kommer att kontrollera bl.a. el-anslutningar, kopplingar och vägguttag.Han kommer även att bedöma riskerna för vattenskador i badrum vad gäller tätskikt och golvbrunn mm. Arbetet börjar 13 november. Besiktningsmannen kommer att lämna lapp i brevlådan ca 10 dagar innan med tid då han vill ha tillträde till lägenheten. Det är för er egen säkerhet viktigt att han får tillträde.

Firman heter BM Fuktteknik och besiktningen beräknas ta ca 30 min.

---

Vid senaste brandsynen fick vi anmärkning på barn/sittvagn i trapphus.

Detta är en helt onödig anmärkning då det står i såväl ordningsregler som i brandskyddsregler på anslagstavlan att barn/sittvagn inte får ställas i trapphuset. Den är lättantändlig och då den stod delvis ute i gången kan den vara ett hinder vid utrymning. Om den påträffas igen kommer vi att undersöka med våra jurister om det finns möjlighet för oss att forsla bort det som är lättantändligt och står i allmänna utrymmen och dessutom kan hindra utrymning.

---

Våra avloppstammar är snart 50 år. Vi ska därför spola och filma dessa för att få en uppskattning av statusen. Detta kommer att göras av Spolarna. De kommer i första skedet att ta stickprov och efter att ha utvärderat dessa besluta hur de ska gå vidare. Vi återkommer med mer information om tillträde till lght mm.

---

Vi vill påminna om att balkongrenoveringen fortsätter med hus 29-31-35 mars månad 2019 och 33-37-39 2020. Balkongen måste då vara helt tom. Ny panel sätts på panelväggen, så denna måste vara tillgänglig ända ner till balkonggolvet. Vi återkommer med arbetsordning och startdatum.

Status och elsäkerhetskontrollen är nu utförd och protokollen utskickade. Vi fick tillgång till samtliga lägenheter. Inga hade indikationer på fuktskador.

73 lägenheter hade ett eller flera A-anmärkningar bl.a.:

36! lägenheter saknade brandvarnare.

43 lägenheter hade bl.a. inte satt fast avloppsslang till tvätt/diskmaskin på rätt sätt.

26 lägenheter hade el-fel bl.a. ett eller flera jordade vägguttag där ingen jordledning var framdragen och kopplad. Dessa kan inte vara uppsatta av en behörig elektriker.använd behörig elektriker till att dra fram och koppla in jordledning eller sätta upp ojordade vägguttag. Enligt den nya el-säkerthetslagen är det olagligt att anlita elektriker utan behörighet att utföra el-arbeten.
Alla A-fel kommer att besiktigas så de är åtgärdade, information om tid kommer ca 10 dagar innan. Denna andra besiktning kommer vi att bekosta, men om det av någon anledning krävs ett tredje besök, om vi inte får tillträde till lägenheten eller felen inte är åtgärdade, kommer berörd lägenhetsinnehavare att få betala besöket. Status och elsäkerhetskontrollen kommer att utföras var 3:e år.

---

Vi har diskuterat framtida åtgärder angående avloppsstammarna.
Vid stambyte är det oundvikligt att badrummen rivs och det måste sedan upp nytt tätskikt på golv och väggar. Arbetstid ca 2-3 veckor per lägenhet.
Eftersom vi har en stam gemensamt med kök och badrum går det att relina stammen. Det görs, mycket förenklat beskrivit, genom att det ”tillverkas” ett nytt rör inuti den gamla stammen. Badrummen behöver då inte röras. Arbetstid ca 2-3 dagar per lägenhet. Det är också betydligt billigare än stambyte.
Vid båda åtgärderna måste vi ha tillgång till lägenheterna. Det behövs ytterligare analyser av vad de båda alternativen innebär. Relining blir tidigast år 2021 när alla balkongerna är färdigrenoverade. Stambyte kan bli aktuellt tidigast år 2025. Vi kommer inom kort att meddela vilket alternativ vi beslutat genomföra. Ni som planerar att renovera ert badrum bör vänta på beskedet så ni inte renoverar badrummet och det sedan ska rivas ut vid eventuellt stambyte. Vi börjar med att, som vi informerat om tidigare, spola stammarna för att undvika stopp.

Styrelsen.

 

Våra avloppsstammar är snart 50 år. Vi har spolat och filmat några för att bilda oss en uppfattning om underhållsbehovet. Det visade sig att de är i stort behov av underhåll.
Vi kommer att börja med att låta spola avloppsrören för att förhindra att det blir stopp. Arbetet kommer att utföras av Spoltec i januari. De kommer att börja med att spola de stående stammarna till kök/badrummet. Ni kommer att få en lapp i er postbox när det är dags för er lägenhet. Då måste det vara tomt under diskbänken och golvbrunnen i badrummet måste vara tillgänglig. Det är viktigt att de får tillgång till alla lägenheter, blir det stopp i en stam trycks avloppsvatten upp i golvbrunnen i ett av badrummen beroende på var stoppet sitter. Vi kommer att undersöka hur vi ska gå vidare med ytterligare åtgärder angående stammarna. De kommer inte att åtgärdas förrän år 2021 då renoveringen av balkongerna är färdig.

Årsavgifterna 2019.

Vi behandlade 181108 budgeten för 2019.
Positivt:
Lägre ränta på lån omskrivna i år och planerade omskrivningar nästa år.
Ingen höjning av frjärrvärmetaxan.

Negativt:
högre taxor på el., vatten och sophämtning.

Sammantaget kan vi konstatera att vi kan ha oförändrade månadsavgifter nästa år.
Garagehyran och kabel-tv avgiften blir också oförändrade.

---

Avsättning av inre fond.

En del av månadsavgiften sätt av till inre reparationsfonden. Vår avsättning är betydligt högre än likvärdiga bostadsrättsföreningar och avsatta medel i fonden blir högre för varje år. Det finns föreningar som tagit bort fonden helt. Vi anser inte att det är ekonomiskt försvarbart att fortsättningsvis låsa upp likvida medel på detta sätt.
Fonden ska finnas kvar men vi har beslutat minska avsättningen fr.om 190101.

---

Snöröjningen.

Vid snöröjning behöver fastighetsskötaren någonstans att lägga snön. Vi kommer därför att ta bort möjligheten att parkera på mc-platsen vid garage 32 och f.d. mc-platsen vid garage 17. När snön kommer sätter vi sopsäckar över p-skyltarna, då är det inte tillåtet att parkera på dessa platser.

---

Raketer och smällare.

Det är lite tid ännu innan årsskifte men vi vill redan nu passa på att informera om hur vi ser på det här med raketer och smällare.
Vid senaste årsskifte sköts det enligt uppgift upp raketer inne mellan husen. Detta är mycket oansvarigt och naturligtvis inte tillåtet (skräpet låg även kvar flera dagar). Det kastades även smällare i närheten av entréer. De som vill fira in det nya året på dessa sätt måste gå ut från området, ju längre ut desto bättre, och skjuta upp raketer och smällare. Det gäller att vara extra uppmärksam på de så kallade ”svävande lyktorna” av olika fabrikat som lyfter från marken. Fastnar en sådan under takfoten är det lätt att den antänder träpanelen och det blir en eldsvåda.

---

Barnvagnsrummen.

Det behövs utrensning i flera barnvagnsrum. Där ska inte förvaras säckkärror, cyklar med punktering, barn/sittvagnar som inte ska användas mer mm. Detta får förvaras i egna förrådet eller på balkongen. Rummet är till för barn/sittvagnar som används och barncyklar. Fungerade vuxencyklar får ställas där i mån av plats.

---